INVESTISSEMENT IMMOBILIER DAKAR : Immeuble R+7 Angle à Ngor Almadies – 850 M FCFA – Titre Foncier Individuel

INVESTISSEMENT IMMOBILIER DAKAR : Immeuble R+7 Angle à Ngor Almadies – 850 M FCFA – Titre Foncier Individuel

Localisation prestige : derrière le restaurant Chez Katia, Ngor Almadies
Terrain 215 m² | Aucune charge copropriété | Potentiel locatif exceptionnel

Si vous envisagez de réaliser un placement immobilier sécurisé et rentable dans le secteur le plus dynamique de la ville de Dakar, alors cet immeuble R+7 à angle situé à Ngor Almadies est une rare opportunité sur le marché sénégalais. Avec son titre foncier individuel (sans aucune charge de syndic), sa configuration modulable (commerces + logements de tous types) et son emplacement stratégique derrière le réputé restaurant « Chez Katia », cet immeuble génère une rente locative immédiate tout en permettant aussi une forte plus-value à très long terme.

SOMMAIRE

Pourquoi Ngor Almadies constitue le quartier le plus rentable de Dakar

Description complète du terrain et de la construction

Détail par étage : RDC, 1er, 2e, 3e, 4e, 5e, 6e (Duplex)

Avantages juridiques : Titre foncier individuel, absence de charges

Rentabilité locative estimée (chiffres clés)

Comparaison avec d’autres biens situés aux Almadies

Publics cibles et usages possibles

FAQ – Questions fréquentes liées à l’achat d’un immeuble de rapport à Dakar

Contact et visite

1. QU’EST-CE QUI REND NGOR ALMADIES LE QUARTIER LE PLUS RENTABLE DE DAKAR

La concentration dans le quartier des Almadies des ambassades, des grandes écoles, des sociétés internationales, des restaurants à la mode (et notamment Chez Katia), des plages et de très grosses artères routières, un immeuble d’angle (à deux façades) bénéficie plein est ou plein ouest d’une exposition double qui joue sur la lumière du jour et l’ampleur des vues que peut offrir un appartement.

Les atouts déterminants du secteur :

Demande locative forte chez les expatriés et les cadres supérieurs

Estimation de la valorisation du foncier à l’année : 8 à 12 %/an

Rare opportunité de terrains bâtis en R+7 avec titre foncier.

2. Caractéristiques générales de la propriété et de l’immeuble

Type de bien Immeuble de rapport R+7
Localisateur à l’angle (de deux rues)
Superficie cadastrale du terrain 215 m²
Titre foncier Individuel (pas de copropriété)
Charges mensuelles Aucune (pas de syndic, pas de frais communs)
Localisation précise Derrière le restaurant Chez Katia, Ngor Almadies, Dakar
Prix 850 000 000 FCFA (négociable selon conditions)
Cet immeuble a été conçu pour maximiser la surface disponible à la location, mais en préservant des surfaces de vie agréables type patio ou château de service, vérandas et terrasses.

3. DÉTAIL PAR ÉTAGE – UN BIEN POLYVALENT POUR DE MULTIPLES PROFILS LOCATAIRES

 

⚜️ REZ DE CHAUSSÉE (RDC) – Partie commerciale et logement de fonction
Petits commerces (2 magasins) : Idéal pour boutique, agence, cabinet médical ou petite restauration. Bien en vue en bordure de rue.

1 appartement F2 (1 chambre + 1 salon + 2 toilettes + 1 cuisine) : Location pour gardien ou employé ou encore en courte durée.

1 cour de service : Espace de livraison, poubelles, stationnement vélos/motos.

1 patio : Éclairage naturel et ventilation pour pièces intérieures.

*Rendement locatif RDC estimé à 400 000 – 600 000 FCFA/mois selon enseignes.*

*Rendement locatif Duplex : 1 200 000 – 1 500 000 FCFA/mois.*

⚜️ 1er ET 2e ÉTAGES (identique) – Mix F4 + F2

Au premier étage,

Un appartement F4 :
*3 chambres + 3 toilettes + 1 grand salon + 1 cuisine + 1 véranda*.
Surface approximative : 110 m². Idéal pour famille avec enfants ou collocation haut de gamme.

Un appartement F2 :
*1 chambre + 1 toilette + 1 salon + 1 cuisine*.
Surface : 55 m². Très recherché par les jeunes actifs célibataires ou couples.

*Revenu estimé par étage (1er ou 2e) : F4 (450 000 FCFA) + F2 (250 000 FCFA) = 700 000 FCFA/étage.*

⚜️ 3e ÉTAGE – Deux F3 avec véranda

2 appartements F3 (chacun : 2 chambres + 2 toilettes + 1 salon + 1 cuisine + 1 véranda).
Surface unitaire ≈ 85m². La véranda offre un espace extérieur privatif très prisé.

*Revenu 3e étage : 2 × 350 000 FCFA = 700 000 FCFA/mois.*

⚜️ 4e ET 5e ÉTAGES – Grands F4 familiaux (standing supérieur)

Chaque niveau :

Un grand appartement F4 :
*3 chambres + 4 toilettes (dont une suite parentale) + 1 salon + 1 cuisine + 1 espace familial + 1 dressing*.
Surface ≈ 130m². Finitions en bois dur, vue dégagée.

*Revenu par F4 : 600 000 FCFA/mois (minimum pour ce standing aux Almadies).*

⚜️ 6e ÉTAGE – DUPLEX DE PRESTIGE (5 chambres)

Le joyau de l’immeuble :

5 chambres + 6 toilettes (chaque chambre a son sanitaire ou presque)

2 cuisines (une intérieure, une extérieure pour les réceptions)

1 grand salon + 1 espace familial

1 terrasse aménagée (vue panoramique, possible barbecue/jacuzzi)

Ce duplex peut être loué meublé à une grande famille, un chef d’entreprise ou une ambassade. Il peut aussi servir de résidence principale pour le propriétaire tout en louant les autres étages.

*Revenu locatif Duplex : 1 200 000 – 1 500 000 FCFA/mois.*

4. LES AVANTAGES JURIDIQUES : TITRE FONCIER INDIVIDUEL ET ABSENCE DE CHARGES

De la plupart des immeubles collectifs de Dakar mal gérés avec des :

Copropriétés,

Charges impayées,

Litiges de mitoyenneté.

Ici le bien est délivré avec un titre foncier individuel sur la parcelle de 215 m². Pas de charges communes : pas de gardien imposé, pas de fonds de roulement, pas de syndic. Vous êtes seul maître à bord.

Sécurité juridique maximum : le titre foncier est la preuve de propriété absolue au Sénégal, enregistrée à la conservation foncière, sans risque d’expropriation ni de contestation.

5. ESTIMATION DE LA RENTABILITÉ LOCATIVE (CHIFFRES RÉALISTES)

Voici un calcul basé sur les prix du marché actuel des Almadies (2025-2026). Les loyers pourront être révisés chaque année.

Niveau Type de bien Loyer mensuel estimé
Rez-de-chaussée 2 magasins 400 000 FCFA (200k chacun)
Rez-de-chaussée F2 200 000 FCFA
1er F4 + F2 700 000 FCFA
2e F4 + F2 700 000 FCFA
3e 2 F3 700 000 FCFA
4e Grand F4 600 000 FCFA
5e Grand F4 600 000 FCFA
6e Duplex 1 200 000 FCFA
Total revenu mensuel potentiel : 400k + 200k + 700k + 700k + 700k + 600k + 600k + 1,2M = 5 100 000 FCFA / mois

Ce qui produit un revenu brut annuel de 61 200 000 FCFA.

Rentabilité brute (hors vacance locative, entretien, impôts) :
(61,2 M / 850 M) × 100 = 7,2 %

Avec une gestion professionnelle et un taux d’occupation de 90 %, la rentabilité nette tourne autour de 6 à 6,5 % – exceptionnelle pour Dakar.

6. COMPARAISON AVEC D’AUTRES BIENS AUX ALMADIES

Critères Ce bien Autres immeubles similaires
Prix/m² de terrain 3,95M FCFA/m² 4,5 à 5M FCFA/m² (terrain seul)
Nombres d’appartements 13 lots + 2 fonds 6 à 8 lots en moyenne
Charge copropriété Aucune 100 000 à 300 000 FCFA/mois
Titre foncier Oui, individuel Parfois indivis ou en cours
Étage max R+7 (valeur ajoutée) R+4 ou R+5
Une sous-évaluation par rapport au marché actuel, ce qui en fait une très bonne affaire.

7. PUBLICS CIBLES ET USAGES POSSIBLES

Investisseur purement locatif : Vous percevez les loyers des 13 lots et des 2 magasins. Gestion éventuellement confiée à une agence.

Famille multigénérationnelle : Vous occupez le duplex et/ou un F4 et louez le reste.

Promoteur – revente en lots : Vous scindez l’immeuble en appartements vendus en VEFA ou en l’état futur d’achèvement.

Siège social + logement de fonction : Vous utilisez les magasins en bureaux et les étages pour le personnel.

Colocation haut de gamme (expatriés) : Les F4 et F3 s’y prêtent parfaitement en coliving.

8. QUESTIONS AUXQUELLES VOUS TROUVEREZ UNE REPONSE DANS Q&A, QUESTIONS DURANT LA PROCÉDURE D’ACHAT D’UN IMMEUBLE DE RAPPORT À DAKAR

Q : Est-ce négociable ?
R : Oui, selon modalités et opportunités de paiement (comptant, crédit bancaire ou échelonnement…)
Q : Quels impôts ?
R : Taxe foncière sur immeubles bâtis (faible aux Almadies) et IS sur revenus locatifs (15 % si réellement déclaré) ; un comptable pourra optimiser.
Q : Est-ce libre de toutes occupations ?
R : Vérifier lors de la visite ; de toutes façons, même vide, compte tenu du besoin locatif très important, vous trouverez locataires dans un mois.
Q : Est-ce surélevable ou modifiable ?
R : Avec titre foncier, vous ferez la demande d’un permis de construire pour modifications, mais R+7 est déjà le maximum dans cette zone de Dakar.
Q : Comment financer les 850 millions FCFA ?
R : Les banques sénégalaises (CBAO, BICIS, Ecobank…) financent l’immobilier de rapport avec un apport personnel de 30 à 40 % et une durée entre 10 et 15 ans.

9. NOUS CONTACTER POUR UNE VISITE PRIVE

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